基于经济利润理论对房屋征收补偿的思考

   文章以浙江舟山新区集体土地房屋征收补偿为实例,分析了目前拆迁方案中货币补偿和产权调换两者补偿方式,出集体土地房屋征收拆迁方案应以经济利润为基础,考虑土地机会成本,以达到拆迁方案中货币补偿和产权调换的均衡,真正让群众受益。 
  关键词 经济利润理论; 机会成本; 征收补偿 
  211年6月国务院批准建立“舟山群岛新区”。213年1月批准《浙江舟山群岛新区发展规划》,为舟山群岛新区发展指明了方向。舟山市政府新一届领导出了“三年三千亿”的投资目标,为舟山发展确定了新目标。在此背景下舟山群岛新区建设如火如荼,212年6月启动新城街道惠民桥地块浙江大学海洋学院建设,213年4月舟山快速公交一号线建设等,一批大项目纷纷上马。发展必然伴随拆迁。拆迁的成功关键在于征收补偿方案的合理性。一个良好的征收补偿方案综合考虑群众接受程度、政府承受能力、建设工期求、以往补偿政策衔接等多方面因素。本文将从经济利润角度,分析拆迁方案中个人将如何进行选择,政府如何进行平衡,如何建立一种共赢的补偿制度,走出双方的“囚徒困境”。 
  一、集体土地房屋征收补偿政策现状 
  房屋征收补偿方案中对集体土地上的私人住宅有实行产权调换、货币补偿两种方式。货币补偿是指被征收的货币补偿金额按房管部门登记确权面积,由具有法定资格的房地产评估机构参照类似商品住宅市场价格结合建筑结构、成新等因素评估确定,并按评估价格给予一定奖励。选择货币补偿的被征收人自行解决居住房,不再重新批地建房或享受保障性住房政策。产权调换是指被征收人住宅房屋征收后,由政府统一安置在统一规划安置地块。安置房按照不小于原房面积的原则,就近安置户型并允许高套一档,且考虑分户、审批面积等因素。在补偿费用计算上,货币补偿费包括货币评估费、货币化奖励、房屋附属物补偿费(装修费)、签约奖、腾空搬迁奖、临时安置补助费、电话网络移机等;产权调换包括原房评估费、房屋附属物补偿费(装修费)、新旧房屋差额、签约奖、腾空搬迁奖、临时安置补助费、电话网络移机等。 
  二、新城集体土地房屋征收补偿的现状及分析 
  以212年6月新城A校区地块为例。A校区地块拆迁面积44 428平方米,涉及个人拆迁户数398户。出台的拆迁方案中,对选择货币补偿按评估价格再奖励2%;产权调换安置房安置在拆迁同区域的牛头山地块,土地属性为国有土地用地。经过几个月的工作,顺利完成拆迁工作。据统计,其中选择产权调换384户,拆迁面积42 545平方米,支付原房补偿等费用4 947万元(每平方米1 16元),安置套数65套,安置面积48 9平方米。选择货币补偿14户,拆迁面积1 883平方米,支付货币安置款2 353万元,平均每平方米12 5元。有96.5%的人选择了产权调换,3.5%的人选择货币补偿。笔者调查了近三年新城所有地块拆迁补偿,发现三年来,选择货币安置的被征收人只有不到1%,选择产权调换的占9%强。成功进行了拆迁,说明方案大家是认可的。单一的选择说明两个补偿方式是有偏颇的。拆迁方案是经过多人,无数次讨论后制定的,为什么还存在单一选择?绝大多数的个人为什么选择产权调换?笔者从个人(拆迁户)、政府两个角度来分析。 
  (一)个人(拆迁户)的选择 
  所有社会现象均源于个体的行为和互动,在这些活动中,人们基于他们期望的额外收益和成本进行选择。一切都取决于人们把什么东西看作收益和成本进行选择,以及他们以怎样的相对价值衡量这些收益与成本。机会成本用来强调一项行为的成本是人们赋予次优机会的价值,人们在选择这一行为时,以次优机会为代价。从个人角度选择是取得个人利益最大化,选择产权调换,是以货币安置为成本的。上例A校区地块,96.5%的人选择产权调换,说明货币安置远不是次优选择。由于舟山的特殊政策,新城地块从26年开始产权调换,土地性质属国有出让土地,拆迁户在两种补偿方式中可以任意转换,而不受政策限制(国家对土地性质属集体土地的房屋转让有严格的限制)。群众可以选择产权调换后,再出售房屋获得收益而不受限。政府在制定方案时应该考虑产权调换出售后净收益与货币安置净收益相等。而货币补偿按每平米1.2万元,补偿没有达到这一点。212年市场价1.4万元左右。所以大多数人选择了产权调换。而政府是怎样考虑的,难道没有想到这一点吗? 
  (二)政府的选择 
  按上例A校区,产权调换成本每平米5 16元。其中(1)支付费用4 947万元,平均每平米原房费用等1 16元;(2)建造安置房成本是每平米4 元(其中土地价格按实际支付成本375元)。货币补偿是每平方米12 5元。而政府安置房成本每平方米5 16元,每平米相差7 34元。如果全部选择货币补偿,政府多支出近3亿元。在政府融资平台清理的背景下,政府融资越来越困难。政府融资压力巨大。所以政府一定会选择产权调换方案。两个补偿方案角度不同,利益关注点不同,而最终结果是一致的。所以三年来,新城拆迁补偿9%以上选择产权调换是有其必然性的。政策合理吗?不合理。拆迁方案测算只考虑了会计利润而没有考虑经济利润。 
  三、从经济利润角度对土地房屋征收补偿的建议 
  经济学上,利润的定义是总收益减去总成本。计算会计利润时,总成本只包括显性成本(各种支出)。经济利润的定义也是总收益减去总成本,但在计算总成本时,把所有的机会成本都包括在内。安置房用地放弃了商品房用地的机会成本也作为成本支出。 
  (一)应用经济利润理论的分析 
  以上方案政府只考虑了会计利润。在制定方案时只关心显性的生产成本,通常生产某种产品或供某种服务发生的费用。然而,上例中直接支付的费用和直接建造成本核算,不能完全反映安置房的价格。经济利润的概念包括生产的显性成本和隐性成本,即生产过程中涉及的所有稀缺资源的价值。经济利润的计算不仅仅包括企业购买商品和服务的支出(直接支出,这一部分货币费用能在账面上体现为会计利润),还包括机会成本。安置用地的机会成本是商品房用地成本。所以在计算安置房成本时,还包括安置用房占用土地的机会成本。上例中会计利润两方案每平米相差7 34元。经济利润中如果包含土地机会成本,土地价格按近几年新城住宅用地每亩55万元、容积率1计算,单位地价为每平方米8 25元。安置房总成本为1 162+4 +(8 25-375)=13 37元。按安置面积和拆迁面积折算每平方米成本为15 元。政府隐性亏损1亿元。选择产权调换总成本并没有比选择货币补偿低。政府在用隐性的支出弥补。
  (二)以经济利润理论制定征收补偿方案的建议 
  制定拆迁方案应倡均衡理念,避免选择一边倒。新方案两种政策如果让群众形成了纠结,说明政策平衡了,透明了。只有当拆迁户在两个方案选择中陷入两难,才是合理的方案。 
  1.倡货币安置和产权调换均衡理念。方案应倡导经济利润思维,制定拆迁方案考虑显性成本和隐性成本,改变产权置换的隐性补偿。低价产权安置是政策不透明的表现,也让政府大量流失资金且不被群众认可。在土地稀缺的情况下,土地价格持续上涨。目前拆迁安置用地有国有划拨用地和国有出让用地两种。国有划拨用地在转让时还补交土地出让金。所以在制定方案时考虑均衡理念,体现不同土地属性上不同的土地机会成本。 
  2.适当鼓励货币补偿方案。安置用房让新城背负沉重的住宅建设压力,新的规划如何实施?城市品味如何高?新城不仅仅是住宅改造。应让群众有平等选择的权利,使他们能选择更广泛的生活空间。同样这种刚性需求有利于舟山房产的健康发展和人口在城市空间的合理配置。平等的补偿政策是透明表现,留下规划空间,是政府旧城改造资金平衡的支撑和城市有机更新的前。事实上运作得当,资金完全能够良性循环。再者拆迁安置用房国有运作的效率比不上房地产企业商品房建设中的精打细算,缺乏实质制度和激励。最后是集约用地需。目前安置房容积率1,而商品房可以达到1.8至2,选择商品房可以高土地的使用效率。 
  总之,政府掌握大量资源和信息,拆迁安置牵涉到群众的切身利益,可谓牵一发而到全身。任何方案的出台考虑方方面面的因素,既保障群众的利益,又兼顾公平,一定反复权衡,慎之又慎。政府在制定各种拆迁方案中一定以经济利润的思维来计算各种方案的成本,不仅仅只考虑各种显性成本,考虑全部成本。这样才能制定出合理、公平、均衡的拆迁方案,真正使群众受益。 
  参考文献 
  1 舟山市人民政府.舟山市征收集体土地房屋补偿暂行办法Z.211. 
  2 舟山市新城管理委员会.舟山市新城征收集体土地房屋补偿若干规定Z.212. 
  3 舟山市新城管理委员会.临城街道惠民桥村部分区域征收集体土地房屋补偿实施方案Z.212. 
  4 (美)保罗·海恩.经济学思维方式M.世界图书出版公司,285-149.